Em 2025, os Fundos Imobiliários (FIIs) voltaram a brilhar, trazendo oportunidades únicas para investidores que buscam rentabilidade acima de 40% no ano e proteção do patrimônio.

Contexto e Performance em 2025

Após três anos de recuperação gradual, os FIIs registraram uma recuperação significativa no ano, invertendo a tendência de 2021 a 2024. Enquanto os fundos DI renderam em média 40,63%, os FIIs alcançaram patamares surpreendentes, com alguns fundos imobiliários já acumulam retornos que ultrapassam 42,85%.

O ambiente de juros elevados, com a Selic projetada em 15% ao ano até o fim de 2025, pressionou as cotas, mas também gerou momentos de fundos negociados a desconto frente ao valor patrimonial, criando pontos de entrada vantajosos.

Performance do IFIX e Carteiras Recomendadas

O IFIX, índice de referência dos FIIs na B3, valorizou-se em 6,28% no primeiro trimestre e soma 16,34% até novembro de 2025. Em comparação, carteiras personalizadas registraram ganhos ainda mais expressivos, chegando a 29% no período.

Para oferecer clareza aos investidores, destacamos abaixo os fundos de maior retorno no primeiro semestre de 2025:

Destaque também para o FVPQ11, líder em valorização acumulada com incríveis 83,23% de ganho ao longo do ano.

Dividend Yield e Fonte de Renda Passiva

Além da valorização das cotas, os FIIs se consolidam como fonte de pagamento de dividendos de maneira consistente, atraindo quem busca renda periódica.

• Fundos com dividend yield acima de 9,50% em 2025;
• Carteira selecionada com yield de 13% em junho;
• Fundos negociando a desconto com yield anualizado de até 14,5%;
• Distribuições extraordinárias resultando em yield de 27% em casos específicos.

Esse fluxo de rendimentos oferece previsibilidade e um complemento robusto à renda mensal do investidor.

Categorias de FIIs: Tijolo vs. Papel

Para entender a dinâmica dos FIIs, é essencial conhecer suas duas categorias principais: fundos de tijolo e papel e fundos de papel e crédito.

Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos, como shoppings, logística, escritórios e propriedades rurais. Em 2025, setores como logística e shoppings urbanos apresentaram rentabilidade superior a 27%, apesar do ambiente de juros altos.

Já os fundos de papel aplicam em recebíveis imobiliários, CRIs e outros instrumentos de crédito. Esses veículos tendem a sofrer menos com as oscilações das taxas, entregando rendimentos atrelados a inflação e juros, muitas vezes com menor volatilidade.

Impacto das Taxas de Juros e Oportunidades de Desconto

O patamar elevado das taxas de juros, próximo a 15% da Selic, pressiona os preços das cotas no mercado secundário. Porém, essa mesma pressão gera taxas de juros elevadas em 2025 e impulsiona o surgimento de fundos negociados abaixo do valor patrimonial.

• BLMG11 com desconto de 47% frente ao VP;
• RECR11 negociado com cerca de 9% de desconto;
• P/VP de 0,81x resultando em yield anualizado próximo de 13%;
• P/VP de 0,72x entregando yield de 10,5% sem alavancagem.

Investir em fundos descontados pode proporcionar ganho de capital adicional quando o mercado se reconecte ao valor patrimonial.

Estratégias de Alocação e Segurança

Combinar diferentes categorias e fundos é fundamental para balancear risco e retorno. estratégias de carteiras defensivas e eficazes focam em qualidade de devedores, diversificação e distribuição consistente de rendimentos.

Exemplos de alocações recomendadas:

• 92% em ativos de geração de renda, 6% em ganho de capital e 3% em perfil misto;
• 81% em CRIs, 9% em FIIs e 7% em caixa para aproveitar liquidez.

Perspectivas Futuras

O horizonte para 2026 indica acomodação gradual das taxas de juros e reabertura de oportunidades nos segmentos mais impactados. Com a reequilibração entre DI e FIIs, o ambiente deve favorecer os fundos imobiliários, combinando rentabilidade consistente com visibilidade e um cenário promissor para novos aportes.

Em suma, investir em Fundos Imobiliários em 2025 exige análise cuidadosa, paciência para aproveitar descontos e disciplina para manter a carteira alinhada aos objetivos. Ao equilibrar risco e rendimento, o investidor encontra nos FIIs um caminho para construir patrimônio de forma sustentável e desfrutar de renda passiva confiável.

Este é o momento ideal para revisar sua estratégia e posicionar-se em ativos que aliam segurança, liquidez e perspectivas de valorização.